Бистрица

Модул: Жилищна политика

  видео презентация

презентация и албум на проекта

към всички снимки от албума

Плакатът на проекта бе избран да представи специалността Урбанизъм на изложба във Венеция

списък на избраните проекти

Abstract: The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy. Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning. Skills are acquired for the development of programs and their implementation, and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision.

Students work out a housing project as a coursework

19B residential area is on the main road to Sofia and only 15 km to the city centre. The detailed development plan offers two options:

• detached houses in separated plots or
• different buildings in a complex area

The village of Bistrica is located in South-West Bulgaria and is included in Sofia (Capital) Municipality. It is huddled in a small valley at the foot of Vitosha Mountain and is surrounded by century-old deciduous woods. Crystal-clear streams flow through its territory and there are mineral hot-springs not far from it.

Village of Bistrica has significant heritage. Its name was marked in maps of the Second Bulgarian Empire as a fortress. Nowadays it is the prime place for suburban living.

Задание и работен вариант на проекта

@SlideShare

Въз основа на представената скица, да се направи градоустройствено проучване на параметрите на застрояване за квартал 19B. По графични данни теренът е с площ 3528 м².

1. Да се проверят в ОУП на София параметрите на застрояване според типа на устройствената зона.
2. Да се представи писмен доклад включващ следната информация:
   • Описание на съществуващото положение – разположение, релеф, природни дадености, инфраструктура, комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др .
   • Извадка от ГИС – София с регулационни граници.
   • Извадка от ОУП – София, с описание на параметрите на застрояване – гъстота, плътност, озеленяване и др.
   • Изчисления на параметрите на застрояване за конкретния имот.
3. Да се предложи примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради. Да се спазят всички изисквания на ЗУТ и нормативните документи.

Да се разработи един от следните варианти на застрояване със:

• свободно стоящи сгради;
• сдвоени сгради;
• редови сгради;
• смесени типове сгради.

Ситуационното решение в 1:500 (1:1000) да включва разположение на сградите в рамките на УПИ, автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда, озеленяване.

Съставил: гл. ас. арх. Милена Нанова
София, 28-ми март 2008 година

Терен от Google

Цел: Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии – начин и характер на застрояване, структура и елементи на жилищната среда, типове и видове жилищни сгради, основни планови схеми, както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна, функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива: жилище – сграда – структура (квартал).

Задачи:

• Проучване на територията и описание на съществуващото положение – релеф и разположение, природни дадености, инфраструктура, комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др.;

• Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване, според типа на устройствената зона, определена в действащия общ устройствен план;

• Определяне на регулационни граници и минимални отстояния. Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти, при съответната гъстота, плътност и минимален процент на озеленяване;

• Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи, сдвоени, редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение, което да включва разположение на сградите в рамките на имота, автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда, озеленяване, както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране.

Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство. Селището е носител на исконните български ценности и дух, а запазените традиции са своеобразен мост към миналото. През 2005 година “Бистришките баби”, прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука,  бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО.

Бистрица граничи на изток с квартал Кокаляне и квартал Панчарево, а на север с квартал Малинова долина и Бизнес парк в Младост‑4, а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра.

Квартал 19 В се намира в североизточния край на местност Бистрица, район Панчарево на Столична община, Област София (град), като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София. В близост е другата основна артерия – улица Цар Асенов път, водеща към Панчарево.

Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване.

Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12% (вариращ между 8 до 18%), който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река.

Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк. През нея минават две реки – Янчовска и Стара река, които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница.

Местността предлага уникална природа и незабравими гледки, които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат “Канала”, официално е именувана “инж. Иван Иванов”) или с излет до язовир Панчарево, село Железница или до квартал Симеоново. Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хижа Алеко или към Черни връх.

Районът може да се похвали с добро обслужване, а Панчарево е една от спортните бази на София. Пътната мрежа е в добро състояние. Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект. Местността е електроснабдена и водоснабдена. Канализационната мрежа е в процес на изграждане.

Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата, определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град, т.е. връзките са много силни. Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга.

Реконструираното околовръстно шосе осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура, както и радиален подход (не най-прекият, но най-краткият като време, с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част.

Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в ж.к. Младост‑4 и до новите бизнес центрове по бул. “Цариградско шосе”.

Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт.

Схема 1. Фрагмент от Общ устройствен план на град София и Столична община

Според Общия устройствен план на Столична община, Правила и нормативи за устройство и застрояване, Приложение към чл. 3, ал. 2 от Закона за устройство и застрояване на Столична община квартал 19 В, местност Бистрица попада в точка 8 – Вилна зона (Индекс – Жв, Цвят – св. каки) и по-точно “Нови вилни зони, формирани върху бивши земеделски земи по параграф 4 на ЗСПЗЗ” с устройствени параметри:

• максимална плътност на застрояване 20%;
• максимален Кинт. 0,6;
• минимална озеленена площ 60%;
• максимална кота корниз 7 м;
• максимална кота било 10 м и
• ограничение минимум 50% от озеленената площ да е с висока дървесна растителност.

Схема 2. Извадка от Общ устройствен план на град София и Столична община

При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището, формиране на зона на социална активност в рамките на квартала, създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите, взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи, към обществени и улични пространства.

Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло – гараж.

Използвани са занижени от максималните устройствени показатели, а именно Плътност на застрояване 15,38% и Коефициент на интензивност 0,272 изчислени за целия квартал.

Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор, отворен към уличното пространство.

Застроената площ на различните типове къщи варира между 58,60 м² и 129,32 м², а разгърнатата застроена площ – от 142,78 м² до 213,50 м² (без сутерен). На първо ниво са поместени помещенията от група ден – всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет / спалня за гости с баня за по-големите къщи, обединени около входно антре със стълба. Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) – част от цялостната концепция за енергийна ефективност. На второ ниво са развити две или три спални с една обща, но голяма по площ баня. Къщите със сутерен разполагат със склад, техническо помещение, сауна и фитнес зала с малък басейн, естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява – с рампа.

Паркирането е решено с гараж и / или паркоместа в рамките на имота, като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета.

Проектното решение включва обединяването на УПИ XI, УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII, в който са ситуирани три къщи за гости / демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант, около открит бар-градина. Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения – трафопост и водни резервоари, както и паркинг.

Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали, създадени от възобновими ресурси. Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони. Тя позволява сглобяемо и модулно строителство, а от там – намаляване на сроковете за изпълнение, както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури.

Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия – малки вятърни турбини, слънчеви колектори, модерни системи за отопление и вентилация, интегриращи и зимните градини, както и събиране и използване на дъждовни води. Самостоятелно тези съоръжения са неефективни, но комбинирането им в обща система е гаранция за успех. Например при лошо време, когато слънчевите панели губят смисъл, вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите, породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух, който действа като топлоизолация.

За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците.

Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда, като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел). Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, XIX, XX, XI, XII, XIV, XV, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII, XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда. Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища.

Апартаментните сгради са със ЗП 160 м² и РЗП 320 м², 3 на брой, всяка с по 3 апартамента, като на практика те нямат общи части, а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво – жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса. Към всеки има и гараж със склад, разположен в частично вкопан сутерен, като достъпът се осигурява по алеи, преодоляващи наклона. Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица, като по този начин са загърбили основната натоварена улица.

@SlideShare

Забележка: Проектните решения не включват точните коти на сградите, защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка, съобразен с подробен баланс на земните маси, при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала. Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата, които се отразяват на ослънчаването.

Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А. Той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата. Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат, но едно техникоикономическо сравнение показва, че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай, т.е. разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване, а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс – все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта. Освен това Вариант А. позволява по-безконфликтно етапно изпълнение.

Таблица 1. Техникоикономическо сравнение на предложените варианти

Вариант Б. също има своите предимства, тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти. Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда, предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси, така и обща паркова среда със спортни съоръжения.

Таблица 2. Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура

Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва, че при настоящите пазарни условия вариантът, при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект, защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея.

Работен устройствен план

Чертежи (архив)

Презентация и албум на проекта

@SlideShare

---

Плакатът на проекта бе избран да представи специалността Урбанизъм на изложба във Венеция